Nestor da Silva Lara Junior

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: EVOLUÇÃO, CONCEITOS, LEGISLAÇÃO E PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

LARA JUNIOR, Nestor da Silva .

RESUMO

O principal objetivo do presente estudo está relacionado à apresentação das principais características sobre a atividade de locação de imóveis urbanos, com base na legislação, bem como em conceitos fundamentos por autores reconhecidos na área, com a finalidade de apresentar os elementos que envolvem a relação locatícia: o contrato, as garantias, a legislação brasileira, a interpretação jurisprudencial, os atores (locador e locatário), entre outros. A aplicação e a interpretação da lei durante a elaboração do contrato estão diretamente relacionadas ao nível de segurança para as partes envolvidas neste processo. Assim, o conhecimento sobre a legislação inquilinária e a sua inserção nos contratos podem reduzir eventuais riscos nestas operações locatícias, gerando proteção e segurança para locador e locatário. Além destes aspectos importantes na área do Direito Imobiliário, também serão destacados nesse estudo outros aspectos relevantes, tais como: breve histórico sobre a evolução habitacional no Brasil; análise sobre as principais características que envolvem o Direito Imobiliário; destaque sobre os conceitos referenciados por autores reconhecidos na área de locação de imóveis com ênfase no Direito Imobiliário; relação das principais leis e normas referente à locação de imóveis, como por exemplo, o contrato imobiliário; dentre outros assuntos pertinentes e com relevância à área do Direito Imobiliário. Em relação às questões jurídicas do Direito Imobiliário, o contrato imobiliário é um instrumento de suma importância para os profissionais da área do Direito Imobiliário, assim como é extremamente importante para as partes envolvidas diretamente no contrato de locação de imóveis, com destaque para os direitos e deveres do locador e do locatário. Nesse sentido, a presente pesquisa destaca o seguinte questionamento: quais as principais vantagens que a locação de imóveis urbanos pode oferecer aos envolvidos, considerando, principalmente, os direitos e deveres assegurados ao locador e ao locatário neste processo comercial? Para responder este questionamento, serão referenciados conceitos baseados em importantes autores, reconhecidos na área do Direito Imobiliário, bem como em outras áreas importantes e relevantes ao tema do presente estudo. Os principais autores citados são: Azevedo e Andrade (1982); Azevedo (1996); Beviláqua (2000); Bonduki (2004); Brand (2012); Coelho (2007); Diniz (2006); Fiuza (2014); Gagliano e Pamplona Filho (2012); Gomes (1999); Lôbo (2002); Marchi (2002); Neto (2011); Penteado (2008); Rizzardo (2009); Sampaio (2002); Tartuce (2013); Venosa (2006); Villaça (1986); entre outros. Por meio da metodologia de pesquisa qualitativa, o presente estudo foi desenvolvido com base na revisão bibliográfica narrativa.

Palavras-Chave: Contrato Imobiliário; Direito Imobiliário; Habitação; Legislação Brasileira; Locação de Imóveis Urbanos.

LEASING OF URBAN PROPERTIES: EVOLUTION, CONCEPTS, LEGISLATION AND MAIN CHARACTERISTICS

ABSTRACT

The main objective of the present study is related to the presentation of the main characteristics about the leasing activity of urban real estate, based on the legislation, as well as concepts foundations by recognized authors in the area, with the purpose of presenting the elements that involve the locatícia relationship : the contract, the guarantees, the Brazilian legislation, the jurisprudential interpretation, the actors (lessor and tenant), among others. The application and interpretation of the law during the drafting of the contract are directly related to the level of security for the parties involved in this process. Thus, knowledge about tenancy legislation and its insertion into contracts may reduce possible risks in these leasing operations, generating protection and security for lessor and lessee. In addition to these important aspects in the area of Real Estate Law, other relevant aspects will also be highlighted in this study, such as: a brief history of housing developments in Brazil; analysis on the main characteristics that involve Real Estate Law; highlight the concepts referenced by recognized authors in the area of real estate leasing with emphasis on Real Estate Law; relationship of the main laws and regulations regarding the leasing of real estate, such as the real estate contract; among other pertinent matters and with relevance to the Real Estate Law area. In relation to the legal issues of Real Estate Law, the real estate contract is an extremely important instrument for professionals in the Real Estate Law area, as it is extremely important for the parties directly involved in the real estate lease, with emphasis on the rights and duties of lessor and lessee. In this sense, the present research highlights the following question: what are the main advantages that the rental of urban properties can offer to those involved, considering, mainly, the rights and duties assured to the lessor and the lessee in this commercial process? To answer this question, we will refer concepts based on important authors, recognized in the Real Estate Law area, as well as in other areas important and relevant to the theme of the present study. The main authors cited are: Azevedo e Andrade (1982); Azevedo (1996); Beviláqua (2000); Bonduki (2004); Brand (2012); Coelho (2007); Diniz (2006); Fiuza (2014); Gagliano e Pamplona Filho (2012); Gomes (1999); Lôbo (2002); Marchi (2002); Neto (2011); Penteado (2008); Rizzardo (2009); Sampaio (2002); Tartuce (2013); Venosa (2006); Villaça (1986); among others. Through the methodology of qualitative research, the present study was developed based on the bibliographic narrative review.

Keywords: Brazilian Legislation. Housing. Real Estate Contract. Real Estate Law. Urban Real Estate Rental.

1 Introdução

Durante os anos de 2004 a 2014, no total de domicílios particulares permanentes, foi verificado um aumento gradual sobre o percentual de domicílios alugados no Brasil, de 15,4% (2004) para 18,5% (2014). Enquanto isso, nos domicílios próprios, foi apresentado o mesmo percentual neste período, equivalente a 73,7% (IBGE, 2017).

Independente do tipo – casa, apartamento, terreno, entre outros –, da localização, da finalidade – aluguel, compra, venda, moradia, comércio, entre outros –, da dimensão, ou qualquer outra características envolvida, todos os imóveis urbanos são objetos de contratos de locação, cujos instrumentos são ordenados pela legislação referente às locações dos imóveis urbanos, bem como os procedimentos a elas pertinentes (BRASIL, 1991).

Dada à importância e relevância do tema no contexto socioeconômico da sociedade e do mercado, o presente estudo apresentará as principais características, leis e conceitos, iniciando pela apresentação dos principais fatos históricos envolvendo a locação de imóveis no mundo e, principalmente, na sociedade brasileira.

O principal objetivo do presente estudo está relacionado à apresentação das principais características sobre a atividade de locação de imóveis urbanos, com base na legislação, bem como em conceitos fundamentos por autores reconhecidos na área, com a finalidade de apresentar os elementos que envolvem a relação locatícia: o contrato, as garantias, a legislação brasileira, a interpretação jurisprudencial, os atores (locador e locatário), entre outros.

Em relação às questões jurídicas do Direito Imobiliário, o contrato imobiliário é um instrumento de suma importância para os profissionais da área do Direito Imobiliário, assim como é extremamente importante para as partes envolvidas diretamente no contrato de locação de imóveis, com destaque para os direitos e deveres do locador e do locatário.

Nesse contexto, serão referenciados conceitos baseados em importantes autores, reconhecidos na área do Direito Imobiliário, bem como em outras áreas importantes e relevantes ao tema do presente estudo.

Os principais autores citados são: Azevedo e Andrade (1982); Azevedo (1996); Beviláqua (2000); Bonduki (2004); Brand (2012); Coelho (2007); Diniz (2006); Fiuza (2014); Gagliano e Pamplona Filho (2012); Gomes (1999); Lôbo (2002); Marchi (2002); Neto (2011); Penteado (2008); Rizzardo (2009); Sampaio (2002); Tartuce (2013); Venosa (2006); Villaça (1986); entre outros. Por meio da metodologia de pesquisa qualitativa, o presente estudo foi desenvolvido com base na revisão bibliográfica narrativa.

O ato de contratar está relacionado à sociedade e ao mercado em vários aspectos, em geral, com fins comerciais, viabilizando desta maneira uma série de atividades, com benefício e vantagens para ambas as partes.

O presente estudo trata sobre as questões envolvendo Direito Imobiliário, especificamente, em relação ao contexto que envolve a locação de imóveis urbanos, com base nos principais fatos históricos sobre este tema e, principalmente, baseado na legislação e nos conceitos que envolvem tal área. Serão analisadas as principais características do Direito Imobiliário, bem como a sua evolução da legislação e principais influências destas mudanças à sociedade e ao mercado brasileiro.

O contrato imobiliário é um instrumento de suma importância aos profissionais da área do Direito Imobiliário, assim como é extremamente importante para as partes envolvidas diretamente no contrato de locação de imóveis, com destaque aos direitos e deveres do locador e do locatário. Um dos eventuais erros que ocorrem diante de uma situação onde envolve locação imobiliária é a ausência de informação. Compreender o processo de locação imobiliária é necessário para obter um acordo bem sucedido, com satisfação e segurança para ambas as partes envolvidas no contrato imobiliário.

O conhecimento acerca dos requisitos contratuais, exigências da legislação brasileira e as alternativas no processo de negociação é de suma importância, bem como é necessário estar munido de conhecimento teórico com base nas principais referências jurídicas sobre o ramo imobiliário, de maneira que os profissionais envolvidos com o Direito Imobiliário estejam preparados adequadamente para oferecer às partes envolvidas no contrato imobiliário uma adequada assessoria jurídica. Nesse sentido, o presente estudo levanta o seguinte questionamento: quais as principais vantagens do contrato imobiliário à sociedade e ao mercado, com ênfase para as partes envolvidas em cada contrato – locador e locatário?

Como objetivo geral, o presente estudo tem a finalidade de apresentar as principais características relacionadas à atividade de locação de imóveis urbanos, com base na legislação, bem como em conceitos fundamentos por autores reconhecidos na área.

Em relação aos objetivos específicos desse estudo, destacam-se: breve histórico sobre a evolução habitacional no Brasil; análise sobre as principais características que envolvem o Direito Imobiliário; destaque sobre os conceitos referenciados por autores reconhecidos na área de locação de imóveis com ênfase no Direito Imobiliário; relação das principais leis e normas referente a locação de imóveis, como por exemplo, os contratos imobiliários; dentre outros assuntos pertinentes e com relevância à área do Direito Imobiliário.

Contratos imobiliários, em geral, têm por característica o fato de serem extensos, detalhados e com diversas informações importantes. Todos os contratos devem ser desenvolvidos com o devido cuidado e a máxima qualidade possível, por meio de cláusulas inequívocas, evitando margem para dúbias interpretações, concebidas em comum acordo entre as partes, bem como com as particularidades de cada evento.

No Brasil, o Estado assegura a autonomia da vontade em prol das pessoas, tornando possível o desenvolvimento de diversos formatos e tipos de contrato, mas com algumas determinações e limitações, de acordo com o Direito brasileiro, o qual institui uma série de limites aos contratos, com a finalidade de proteger os envolvidos. Sob a ausência de uma devida proteção, por exemplo, as pessoas com maior poder econômico teriam a possibilidade de explorar as pessoas que se apresentam em condições menos socioeconômicas inferiores.

O contrato, portanto, pode – e deve – ser um instrumento de interesse mútuo entre as partes envolvidas no processo contratual, cujo documento deve preencher também uma importante função social: não gerar, de maneira alguma, prejuízos incompatíveis com a dignidade da pessoa humana, conforme previsto no art. 1º, inciso III, bem como deve seguir uma outra série de outras leis e normas previstas na Constituição Federal (BRASIL, 1988).

Em relação às questões jurídicas do Direito Imobiliário, o contrato imobiliário é um instrumento de suma importância para os profissionais da área do Direito Imobiliário, assim como é extremamente importante para as partes envolvidas diretamente no contrato de locação de imóveis, com destaque para os direitos e deveres do locador e do locatário.

Nesse sentido, a presente pesquisa destaca o seguinte questionamento: quais as principais vantagens que a locação de imóveis urbanos pode oferecer aos envolvidos, considerando, principalmente, os direitos e deveres assegurados ao locador e ao locatário neste processo comercial?

Para responder este questionamento, foram referenciados conceitos baseados em importantes autores, reconhecidos na área do Direito Imobiliário, bem como em outras áreas importantes e relevantes ao tema do presente estudo.

Os principais autores referenciados no presente estudo são: Azevedo e Andrade (1982); Azevedo (1996); Beviláqua (2000); Bonduki (2004); Brand (2012); Coelho (2007); Diniz (2006); Fiuza (2014); Gagliano e Pamplona Filho (2012); Gomes (1999); Lôbo (2002); Marchi (2002); Neto (2011); Penteado (2008); Rizzardo (2009); Sampaio (2002); Tartuce (2013); Venosa (2006); Villaça (1986); entre outros.

O presente estudo foi desenvolvido por meio de revisão bibliográfica narrativa, no qual foram analisadas as principais vantagens que a locação de imóveis urbanos pode oferecer aos envolvidos, considerando, principalmente, os direitos e deveres assegurados ao locador e ao locatário neste processo comercial.

A presente pesquisa foi estruturada da seguinte maneira: no primeiro capítulo, é realizada a introdução, com descrição sobre os objetivos gerais e específicos, justificativa, problema, metodologia e demais questões introdutórias ao presente estudo; no segundo capítulo, são descritos aspectos que envolvem a habitação no Brasil, bem como as principais características do Direito Imobiliário; no terceiro capítulo, são caracterizadas as principais leis e normas no segmentado imobiliário, com ênfase para os contratos referente a locação de imóveis; no quarto capítulo, são analizadas as características referente à Lei do Inquilinato, com destaque para aspectos relacionados ao locador e ao locatário; no quinto capítulo é descrita a metodologia aplicada ao desenvolvimento da presente pesquisa; na última etapa, finalmente, são descritas as considerações finais, onde são abordadas as conclusões sobre o presente estudo.

2 Locação Imobiliária: Aspectos Históricos e Direito Imobiliário

Com base em fatos históricos, a cidade de Urbs, situada na capital do Império Romano , possuía cerca de 1,5 milhão de habitantes. Nessa época, toda essa massa populacional já enfrentava a problemas relacionados a habitação, como por exemplo, a ausência de espaço necessário para que todos pudessem viver com a mínima dignidade possível. Roma também ficou conhecida historicamente pelas construções de dimensões atípicas na época, as insulas – insulae – (MARCHI, 2002).

O contrato de locação nesta época do Império Romano era firmado entre o locator e o inquilinus, com base nas normas do Direito romano referente ao contrato que, na época, era chamado de locatioconductio. Destaca-se o fato de que, nesta época, já haviam leis personalizadas para a área de locação de imóveis, por meio do Código de Hammurabi (MARCHI, 2002). Dentro do Código de Hammurabi, verificam-se referências relacionadas às locações, assim como o mútuo de casas e da doação, regulando a maneira como devem ser conduzidas as tratativas sobre locação – casas e/ou serviços. Essa legislação previa fortes sanções para quem cometia atos ilícitos, com destaque para a pena de sofrimento físico – considerado normal na época do Império Romano –, por meio de castigos severos e norma, com base na Pena de Talião, de onde se originou a famosa frase popular ‘olho por olho, dente por dente’, cujas penas eram aplicadas, inclusive, para aqueles que descumpriam os contratos de locação na época. Assim, a garantia do contrato era baseada no medo imposto pelas leis da época sobre a sociedade, por meio de severas penas (THE AVALON PROJECT, 2017).

No Brasil, no fim do século XIX, há uma série de acontecimentos que influenciaram inevitavelmente a ampliação e a formação de espaços urbanos em todo país. O fim da escravidão foi um grande marco para que ocorresse esse aumento, milhares de negros foram expulsos do campo e tiveram que migrar para a cidade. Simultaneamente, os imigrantes europeus chegaram ao Brasil para trabalhar no campo e na recém-nascida indústria brasileira. Essa junção de acontecimentos provocou um aumento da população nas cidades, principalmente nas capitais São Paulo e Rio de Janeiro, fato que desencadeou uma demanda por moradia, transporte e demais serviços urbanos (MARICATO, 1997).

Inicialmente, a primeira medida do governo brasileiro foi oferecer crédito às empresas privadas para que elas produzissem habitações. Todavia, os empresários não obtiveram lucros com a construção de habitações individuais, devido à grande diferença entre os preços delas e das moradias informais; alguns passaram a investir em loteamentos para as classes altas, enquanto outros edificaram prédios para habitações coletivas, dentro dessa categoria podem ser incluídos os cortiços, as estalagens, as avenidas, as casas de cômodos, as vilas operárias e as vilas populares. Além dos estímulos públicos para solucionar o problema da habitação das camadas pobres, outra iniciativa foi a das Vilas Operárias, que eram construídas por industriais e oferecidas a seus empregados, que ficavam sob a vigilância e controle dos patrões., que passaram a figurar como a principal alternativa para que a população urbana pobre pudesse permanecer na cidade, especificamente no centro, onde estariam próximos das indústrias e de outras possibilidades de trabalho (PECHMAN; RIBEIRO, 1983).

Do início do século XX até a década de 1930, muitas cidades brasileiras tiveram problema da habitação agravado, com o poder público atuando de maneira pontual e ineficiente. No fim da década de 1930, quando a indústria e a urbanização ganham novo impulso com a Revolução, é que se começa a tracejar uma política para habitação. A principal marca da política habitacional do período populista foi à criação da Fundação da Casa Popular (FCP), em 1946, para funcionar como uma resposta social a um contexto de fortes pressões dos trabalhadores e de crescimento do Partido Comunista (AZEVEDO; ANDRADE, 1982).

A Fundação da Casa Popular foi o primeiro órgão federal no Brasil, que teve por objetivo primário centralizar a política habitacional do país. Entre as décadas de 1940 e 1960, a política de habitação consistia na oferta de crédito imobiliário fornecido pela Caixa Econômica e pelos Institutos de Aposentadorias e Pensões, os Institutos de Aposentadoria e Pensão (IAPS) foram às primeiras instituições públicas que investiram na questão habitacional, mas sua principal finalidade era proporcionar benefícios previdenciários e assistência médica aos seus associados. Os Institutos foram muito importantes para a viabilização das incorporações imobiliárias, possibilitando o processo de verticalização e especulação imobiliária, ou por bancos imobiliários. O estado e os trabalhadores passaram a custear as moradias.

A Fundação da Casa Popular foi o primeiro órgão em escala nacional criado com a finalidade de oferecer habitação popular ao povo em geral. Propunha se a financiar não apenas casas, mas também infraestrutura urbana, produção de materiais de construção, estudos e pesquisas etc. Tais finalidades parecem indicar que houve avanços na compreensão de que o problema da habitação não se limita ao edifício casa, mas que houve pouco progresso na compreensão da faceta econômica e financeira da questão (VILLAÇA, 1986, p. 25).

O projeto da Fundação da Casa Popular fracassou porque os indivíduos que teriam mais benefícios encontravam-se desinteressados ou desorganizados em ser interlocutor do governo na criação de uma política social. Além disso, não tinha recursos suficientes de origem orçamentaria, fragilizando mais ainda sua atuação. Desde sua fundação, foi utilizada com fins políticos. O fracasso pode ser explicado pelo caráter emergencial e pontual das ações, uma vez que o principal objetivo não era criar uma solução para o problema da habitação, mas sim, enaltecer os políticos, com votos ou prestígio (AZEVEDO; ANDRADE, 1982).

Segundo Santos (2008), o golpe de Estado de 1964 aparece como um marco, pois o movimento militar criou condições para uma rápida integração do Brasil a um movimento de internacionalização em escala mundial. A economia se desenvolve, seja para atender o mercado consumidor em expansão ou para responder à demanda exterior.

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No início da atuação do Banco Nacional de Habitação – BNH, a utilização do pré-fabricado no setor habitacional era desestimulada, pois pretendia empregar o maior número de pessoas. Porém, muitos empresários lutaram pela industrialização da construção e aos poucos o BNH foi adotando novas diretrizes para o setor habitacional e estimulou a introdução de elementos pré-fabricados de concreto (SERRA; FERREIRA; PIGOZZO, 2005, p. 6).

O BNH foi extinto em 1986, e suas funções e encargos foram transferidos para a Caixa Econômica Federal. Com isso, ocorreram várias mudanças no quadro institucional do governo que auxiliou na desarticulação da política urbana e habitacional existente no país.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380 (BRASIL, 1964), que instituiu a correção monetária e o Banco Nacional da Habitação (BNH), que se tornou o órgão central orientando e disciplinando a habitação no País. Os conjuntos habitacionais, nessa época, podiam ser financiados por meio do BNH e por grandes indústrias. De acordo com Villaça (1986), apenas cinco meses depois do golpe de 1964, o BNH foi criado, um típico produto da ditadura, dadas as características políticas, ideológicas e econômicas.

[...] nos vintes e dois anos de funcionamento do BNH, o Sistema Financeiro da Habitação financiou a construção de 4,3 milhões de unidades novas, das quais 2,4 com recursos do FGTS, para o setor popular, e 1,9 milhões com recursos do SBPE, para o mercado de habitação para a classe média. Se for considerado o período até 2.000, pois o SFH continuou funcionando após a extinção do BNH em 1986, foram financiadas cerca de 6,5 unidades habitacionais. Além disto, foi notável o papel no SFH no saneamento, com destaque para o Plano Nacional de Saneamento (Planasa), que foi decisivo na extraordinária expansão das redes de água e esgoto que ocorreu nas principais cidades brasileiras. Em 2000, mais de 90% da população urbana estava abastecida por rede de água (BONDUKI, 2004, p. 73).

O BNH foi extinto em 1986, e suas funções e encargos foram transferidos para a Caixa Econômica Federal. Com isso, ocorreram várias mudanças no quadro institucional do governo que auxiliou na desarticulação da política urbana e habitacional existente no país. O crescimento demográfico, a partir de 1965, ficou intenso e as modernizações dos setores produtivos fizeram com o que a migração aumentasse. Os fortes investimentos na melhoria da infraestrutura, fez com que isso fosse facilitado, principalmente os investimentos no transporte e comunicação. Ao longo dos processos de urbanização, houve uma redução significativa da população rural (CHAFFUN, 1997).

No Governo Collor (1990-1992), o programa habitacional mais importante criado foi o Plano de Ação Imediata para a Habitação (PAIH), que propôs o financiamento de 245 mil habitações em 180 dias, mas não cumpriu. O governo Itamar (1992-1994) criou os Programas Habitar Brasil e Morar Município, que o principal objetivo era financiar a construção de moradias para a população de baixa renda, para serem construídas em regime de “ajuda mútua”. Porém, esses programas do governo, tinham muitas exigências legais e padronização excessiva, o que impedia vários municípios de captarem os recursos que eram disponibilizados. Nesse mesmo governo, houve dois avanços: o primeiro foi uma mudança no conceito, com incentivo a formação de conselhos e a criação de fundos para habitação; o segundo foi a constituição de 1992, do Fórum Nacional de Habitação, composto por institutos da sociedade civil, setores do Estado e empresário da construção civil, o objetivo era formar uma aliança entre os envolvidos no financiamento, na produção e no uso da moradia. O período do Fernando Henrique Cardoso (1995-2002) avançou no reconhecimento da necessidade de regularização fundiária, da ampliação da participação e de uma visão integrada da questão habitacional. Porém, não foi posta em prática devido à orientação neoliberal do governo e as restrições impostas pelos bancos internacionais (DENALDI, 2003; AZEVEDO, 1996).

No governo Lula (2003-2010), a principal política para a habitação foi o Programa Minha Casa Minha Vida, do Ministério das Cidades, lançado em abril de 2009 com a meta de construir um milhão de moradias, totalizando R$ 34 bilhões de subsídios para atender famílias com renda entre 0 a 10 salários mínimos. Além de seu objetivo social, o Programa, ao estimular a criação de empregos e de investimentos no setor da construção, também foi uma reação do governo Lula à crise econômica mundial do fim de 2008. Assim como nos outros grandes programas federais para produção de moradia, a iniciativa privada é protagonista na provisão de habitações também no Programa Minha Casa Minha Vida, pois 97% do subsídio público são destinados à oferta e produção direta por construtoras privadas e apenas 3% a cooperativas e movimentos sociais (FIX; ARANTES, 2009).

Segundo a Caixa (2014), em geral, o Programa acontece em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos. Na primeira fase foram contratadas mais de 1 milhão de moradias. Após esse sucesso, o Programa Minha Casa Minha Vida pretende construir na segunda fase, 2 milhões de casas e apartamentos até 2014.

Tratando a habitação como direito social no bojo do capitalismo neoliberal, torna-se evidente a maneira regressiva pela qual se desenvolvem os mecanismos de proteção social à moradia, conduzida pelo Estado ao longo dos últimos vinte anos. Se, por um lado, a legislação brasileira assevera a garantia de atendimento aos seus cidadãos, por outro lado, compreende-se uma elevada parcela da população que sequer possui o direito de sobrevivência, pela violação constante de seus direitos, minando qualquer possibilidade de acesso à moradia digna (SIQUEIRA, 2006).

Já no Governo Dilma, iniciado em 2011, o Programa que, inicialmente, foi criticado, continuou atuando fortemente para a resolução do problema habitacional brasileiro e a meta é atingir 2 milhões de casas e apartamentos até 2014. Segundo dados do Governo Federal, o objetivo do programa é “subsidiar a aquisição da casa própria para famílias com renda até R$ 1.600,00 e facilitar as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda até R$ 5 mil”. O programa acontece em parceria com Estado, Município e empresas e entidades sem fins lucrativos. Os beneficiários são selecionados pelas prefeituras, assim os interessados devem se cadastrar na sede administrativa de seu município. As famílias interessadas devem ter renda de até R$ 5 mil mensais e não possuir casa própria ou financiamento, nem ter recebido nenhum benefício habitacional do Governo anteriormente (RUBIN; BOLFE, 2014).

O Direito Imobiliário é o ramo dentro do direito privado que se propõe a disciplinar os muitos aspectos da vida privada, tais como, a posse, as várias formas de aquisição e de perda de propriedade, o aluguel, a compra, o condomínio, a troca, a venda, a cessão de direitos, a doação, a usucapião, os financiamentos da casa própria, as incorporações imobiliárias, o direito de construir, o direito de preferência do inquilino, o direito de vizinhança, o registro de imóveis, dentre muitos outros direitos jurídicos referentes ao bem imóvel (SILVA JÚNIOR, 2012).

O Direito das Coisas é, assim, para sumarizar, uma parte ou um ramo do Direito que disciplina (isto é, que confere uma normativa, uma estruturação deontológica), um particular dado fenomênico: o contato da pessoa humana com as coisas, principalmente aquelas de caráter material. Sabe-se, entretanto, que este contato interessa ao direito na medida em que desencadeia e projeta consequências para além do mero contato sujeito/objeto em sua singularidade. Há relevância jurídica do processo apropriatório de alguém em relação a alguma coisa na medida em que há ou pode haver repercussões dessa prática na posição ou situação jurídica de outros indivíduos que sejam estritamente derivadas deste processo (PENTEADO, 2008, p. 40).

Existem várias compreensões sobre a diferenciação entre direitos pessoais e reais. Existe a teoria realista e a teoria personalista. Na teoria realista, o direito real encerra uma relação entre a pessoa e a coisa. Na teoria personalista, o direito real, assim como o direito pessoal, também encerra relação entre pessoas, entretanto, o sujeito passivo não é certo e determinado, mas, sim, um sujeito passivo universal. De qualquer modo, o direito real se diferencia, principalmente, do direito pessoal, por não necessitar de intermediário para ser exercido, mas, apenas, da própria coisa e, em regra, opõe-se contra todos (NETO, 2011).

São características dos direitos reais: sequela e preferência. Sequela é a reivindicação, é o direito de reaver a coisa de quem quer que injustamente a detenha. Vem do verbo “seguir”. Dá-se quando o proprietário persegue a coisa para recuperá-la, não importando com quem a coisa esteja. É um poder do titular do direito real de seguir a cosia para recuperá-la de quem injustamente a possua. É uma característica fundamental dos direitos reais, e não só da propriedade, mas do usufruto, superfície, hipoteca, etc. Preferência interessa aos direitos reais de garantia (penhora, hipoteca e alienação fiduciária). É uma grande vantagem sobre as garantias pessoais e obrigacionais como aval e fiança. O crédito real prefere ao pessoal (MIRANDA, 2008).

Pode-se traçar o seguinte traço entre as principais diferenças entre direitos reais e pessoais: Direitos pessoais são exercidos contra outra pessoa, é oponível somente contra o devedor ou quem por ele se obrigar, por lei ou por contrato, os direitos pessoais são transitórios, ou seja, extinguem-se com o cumprimento da obrigação, podem ser violados por fato positivo (obrigações de não fazer) ou negativo (inadimplemento), não se adquire direito pessoal por usucapião, podem ser criadas novas formas de direito pessoal, livremente, pela vontade das partes; Direitos reais são exercidos sobre a coisa, são oponíveis erga omnes, ou seja, podem ser exercidos contra todos, são perpétuos, porquanto não dependem do cumprimento de uma prestação, por outrem, para serem satisfeitos, somente podem ser violados por fato positivo, podem ser adquiridos por usucapião, não podem ser criados, livremente pelas partes, novos modos de direitos reais, uma vez que o rol de direitos reais constante da lei é taxativo e não pode ser ampliado por convenção particular, mas somente pela própria lei (independentemente de ser o próprio código civil), atributo específico dos direitos reais, a sequela é a prerrogativa que faz com que referido direito tenha o efeito de seguir a coisa sobre a qual incide onde quer que esteja (NETO, 2011).

Os direitos reais propendem regulamentar situações jurídicas entre pessoas (sujeito ativo) e coisas. Eles regulam, por exemplo, como uma pessoa pode adquirir ou mesmo perder a propriedade de um imóvel. Segundo Venosa (2006), o direito real é exercido e recai diretamente sobre a coisa.

O aspecto, igualmente preponderante, na caracterização dos direitos reais, é a sua limitação legal. Somente o legislador (no Código ou em lei extravagante) pode criá-los (numerus clausus). A convenção ou a vontade dos interessados não tem este poder. São os direitos revestidos da prerrogativa de restringir o uso dos bens a certos sujeito, e é conveniente que não possa criar senão o legislador, pelas implicações sociais conseqüentes (PEREIRA, 2005, p. 6).

O direito de propriedade é aquele que as pessoas detêm por estarem inseridas em relações jurídicas – preservado por meio de ações positivas ou negativas, própria ou de terceiros; protegido por leis nacionais e estrangeiras – sobre coisas e bens previamente determinados. Coisa é tudo que existe exteriormente ao homem. Bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e contêm valor econômico (BRAND, 2012).

A palavra posse deriva do latim possessio que provém de potis, prefixo potestas, que significa poder, e sessio, sufixo da mesma origem de sedere, que quer dizer, estar firme, assentado. Indica, portanto, um poder que se prende a uma coisa. A POSSE, portanto, não se confunde com a propriedade. Esta é fundada em uma relação de direito, enquanto aquela é fundada em uma relação de fato (SILVA JÚNIOR, 2012).

A posse pode ser classificada segundo diversos critérios, dentre os quais destacamos os seguintes: Posse direta é aquela exercida diretamente pelo possuidor com a autorização do proprietário, por exemplo: o inquilino. Posse indireta é aquela que o proprietário exerce, após ter transferido a coisa, por sua própria vontade, ao possuidor direto, por exemplo: o locador do imóvel. Posse justa ou posse injusta. Posse justa é aquela que não foi violenta, clandestina ou precária. Posse injusta é a violenta, clandestina ou precária. Posse violenta nasce da força, por exemplo: invasão de uma fazenda, de um terreno urbano, o roubo de um bem. Posse clandestina é adquirida na ocultação, por exemplo: o furto, às escondidas, e o dono nem percebe o desapossamento para tentar reagir. Posse precária é a posse injusta mais odiosa porque ela nasce do abuso de confiança, por exemplo: o comodatário que findo o empréstimo não devolve o bem; o inquilino que não devolve a casa ao término da locação. Posse de boa-fé e posse de má-fé. Posse de boa-fé é quando o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa, ou do direito possuído. Posse de má-fé é quando o possuidor está consciente de que a coisa foi adquirida de forma violenta, clandestina ou precária. Composse: é a posse exercida por duas ou mais pessoas, como o condomínio. A composse pode ser tanto na posse direta como na indireta, por exemplo: dois irmãos herdam um apartamento e alugam para um casal, hipótese em que os irmãos condôminos terão composse indireta e o casal a composse direta (MIRANDA, 2008).

Com o intuito de justificar juridicamente a ideia de posse, duas grandes teorias opostas foram formuladas. São elas: a. Teoria subjetiva Idealizada por Friedrich Carl Von Savigny, segundo o qual posse é o “[...] poder direto que a pessoa tem de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer que seja” (TARTUCE, 2013, p. 817).

Para Friedrich Carl Von Savigny, a posse possui dois elementos, quais sejam: O corpus: também conhecido como elemento material ou objetivo da posse, representa-se pela possibilidade (poder) de dispor fisicamente da coisa, defendendo-a de eventuais agressões. O corpus não é a coisa, mas o poder exercido sobre ela (PEREIRA, 2005).

O animus domini: ou elemento subjetivo, que se caracteriza pela intenção de ter a coisa como sua. A Teoria objetiva elaborada por Rudolf Von Ihering, segundo o qual a posse estaria configurada com apenas um requisito, ou seja, basta que a pessoa disponha fisicamente da coisa, que tenha contato direto com ela (corpus). Assim, para Ihering, a posse dispensa o animus domini. Conforme Tartuce (2013) corpus é o elemento material constituído pelo poder físico ou de disponibilidade sobre a coisa; animus domini é a intenção de ter a coisa para si, de exercer sobre ela o direito de propriedade (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2012).

3 Leis e Normas no Segmento Imobiliário

Há algumas Leis e Normas no Segmento Imobiliário que são fundamentais para essa categoria.

O Decreto-Lei n.º 58 (BRASIL, 1937), que regulamentou a aquisição de terrenos a prestações, dando garantias ao comprador do lote, entre outros aspectos, é um elemento importante na ampliação do padrão periférico como alternativa de habitação popular. Até então, embora proliferassem loteamentos na área externa da cidade, ainda não estava configurado um mercado de terrenos destinados especificamente aos setores populares. Esse se forma a partir da década de 30, estruturando todo um sistema que visa estimular o trabalhador a edificar sua casa, como a entrega, concomitantemente com a venda do lote, do material de construção já colocado no local (BONDUKI, 2004).

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição. Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações; Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;Considerando que êsse dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras; Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;

Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva (BRASIL, 1937).

A Lei do Inquilinato nº 8.245 (BRASIL, 1991) teve grande importância no contexto da política habitacional brasileira, já que desestimulou o aluguel por parte dos trabalhadores, estimulou a iniciativa da casa própria, dando ao governo mais responsabilidade em tratar do problema das habitações de interesse social. Com relação à Lei do Inquilinato, Bonduki (2004) descreve:

O congelamento dos aluguéis, determinado em 1942 por este regulamento de Getúlio Vargas, teria desestimulado a produção de moradia para locação pelo setor privado e com isto levado os trabalhadores a buscar os loteamentos de periferia, até então pouco ocupados (BONDUKI, 2004, p. 12).

O Decreto Nº 8.871 (BRASIL, 1978a) que regulamenta a Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978b), que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

Art 1º – O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveís da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição. Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Jurisdição (BRASIL, 1978b).

A Lei nº 6.766 (BRASIL, 1979) que dispõe sobre o parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

Art. 1º – O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único: Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.

Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º – considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplicação dos já existentes. [...] § 4º – Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. § 5º – Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. § 6º – A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I – vias de circulação; II – escoamento das águas pluviais; III - rede para o abastecimento de água potável; e IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar (BRASIL, 1979).

A Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964), dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Art. 1º – As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

A Lei nº 9.514 (BRASIL, 1997b), dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Art. 22 – A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. [...] Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado – incluído pela Lei nº 11.481 (BRASIL, 2007).

Art. 23 – Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

A Lei nº 12.744 (BRASIL, 2012), altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Art. 1º – Esta Lei altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Art. 2º – O caput do art. 4o da Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação.

[...]

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o §2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (BRASIL, 2012).

3.1 Locação de Imóveis: Contratos

Historicamente, há diversos indicadores sobre a presença do contrato no cotidiano dos seres humanos, desde épocas mais primitivas, onde os indivíduos eram organizados em tribos (comunidades) com determinadas regras de convivência, inclusive, regras comerciais por meio de trocas produtos,envolvendo os primeiros direitos e deveres aos envolvidos nestas relações comerciais (RIZZARDO, 2009).

Não há evidências sobre uma data peculiar sobre o início dos contratos em relações comerciais entre os seres humanos. Mas, de acordo comobras e fatos históricos, pode-se verificar uma época em que o sistema jurídicocomeçou a ser mais notório – período do Império Romano (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2007).

Até meados de 1991, o direito privado dos contratos em território brasileiro era segmentado sob duas normas jurídicas: o regimento civil, com aplicação de contratos particulares (com exceção dos contratos de trabalho); e o regime comercial, envolvendo contratos comerciais (COELHO, 2007).

Por meio do surgimento do Código de Defesa do Consumidor – Lei nº 8.078 (BRASIL, 1990b) –, foi criada um novo regulamento aos contratos, proveniente da relação de consumo entre fornecedor e consumidor, operando a legislação de tutela aos consumidores (BRASIL, 1990b). Rodrigues (2002, p. 10) diz que:

[...] o âmbito do contrato não se circunscreve apenas ao Direito das Obrigações, estendendo-se aos outros ramos do direito privado e mesmo ao direito público. Todavia, embora não se possa negar o aspecto contratual de muitas relações jurídicas que se estabelecem mediante o acordo de vontades e fora do terreno patrimonial, uma parte considerável da doutrina procura limitar o conceito de contrato, em sentido estrito, aos ajustes que constituam, regulem ou extingam relações patrimoniais.

Azevedo (2002, p. 21) conceitua contrato como “[...] manifestação de duas ou mais vontades, objetivando criar, regulamentar, alterar e extinguir uma relação jurídica (direitos e obrigações) de caráter patrimonial”. Podem existir contratos que não possuam caráter patrimonial, entretanto, para o direito contratual, deve-se analisar o contrato em sentido estrito, nas relações jurídicas de cunho econômico.

O contrato de locação está inserido no nosso ordenamento jurídico por meio do Código Civil – Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002) –, em seus artigos 565-578 que compõem o Capítulo V – Da Locação das Coisas, e mais especificamente sobre a locação de imóveis urbanos na Lei nº 8.245 (BRASIL, 1991), mais conhecida como Lei do Inquilinato. Miranda (2004) conceitua a locação como “[...] quando, por contrato, alguém se obriga a conceder o uso – ou o uso e o fruto – de alguma coisa”, concluindo-se com o dever do outro contraente de contraprestação que pode ser em dinheiro, ou não. O Código Civil (BRASIL, 2002), em seu artigo 565, conceitua o contrato de locação assim: “Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”. Ou seja, contrato de locação é aquele em que uma das partes se compromete a abdicar-se provisoriamente do uso e gozo de coisa infungível em detrimento a outra parte, mediante remuneração previamente estipulada.

Os elementos básicos do contrato de locação disposto no Código Civil Brasileiro de 2002 são: Coisa; Remuneração; Consentimento; e Termo. A coisa, por regra, deve ser um bem infungível, ou seja, aquele que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade. Quando o objeto do contrato é uma coisa fungível a modalidade do contrato deixa de ser locação e passa a ser empréstimo. A remuneração trata-se do valor previamente convencionado que uma das partes obriga-se a pagar à outra, como forma de contraprestação pelo uso e gozo da coisa locada. Denominada como aluguel, a remuneração é um elemento essencial para a tipificação do contrato de locação, sem este elemento não há o que se falar em locação. É obrigação de o locatário saldar os alugueres acordados na forma, data e valor que estes foram convencionados, o não pagamento deste ocasionará o término do contrato por inadimplemento, e por fim a cobrança judicial ou extrajudicial do débito gerado. O contrato de locação deve ser feito de acordo com o consenso das partes, dependendo da livre e espontânea manifestação de vontade do locador e locatário. O termo do contrato de locação poderá ser determinado ou indeterminado, tendo assim o seu fim estipulado, ainda que este seja incerto. O contrato de locação poderá ser por tempo determinado, indeterminado, vitalício, ou seja, por toda a vida do locador ou locatários, mas nunca poderá ser de caráter perpétuo (FIUZA, 2014).

Quanto à forma contratual a lei não estabelece forma especial, pode ser escrito ou verbal, conforme alguns exemplos a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO PARA FINS PUBLICITÁRIOS EM SHOPPING CENTER - COMPROVAÇÃO DO VÍNCULO OBRIGACIONAL - PROVA TESTEMUNHAL - INÍCIO DE PROVA DOCUMENTAL - CORRESPONDÊNCIA ELETRÔNICA - CONDENAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. - É certo que o depoimento isolado de uma única testemunha ouvida em juízo é inservível para demonstrar a existência do contrato entabulado pelas partes, visto que, a rigor do que estabelece o art. 401 do CPC, para fins de comprovação do instrumento contratual, só se admite a prova exclusivamente testemunhal nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país ao tempo em que celebrados. - Tal regra é excepcionada se há um começo de prova por escrito, a teor do art. 402, inc. I, do CPC, como correspondência eletrônica enviada pelo preposto da pessoa jurídica ao síndico do shopping fazendo menção expressa às obrigações contratuais. - Recurso improvido. Unânime (TJDFT, 2010a).

Ou então:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RITO SUMÁRIO. ENCARGOS LOCATÍCIOS. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. CONTRATO VERBAL. JULGAMENTO COM BASE EM INDÍCIOS E NAS REGRAS GERAIS DA LEI DE LOCAÇÕES. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS PELOS MESES VENCIDOS. PROVAS INDIRETAS DE QUITAÇÃO. BOLETOS BANCÁRIOS. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. LEI 1060/50. 1. Ainda que somente à autora tenha sido, expressamente, assegurada a litigância gratuita, o mesmo benefício também deve ser estendido ao réu, que litiga sob o amparo da Defensoria Pública, circunstância esta que carrega forte presunção de hipossuficiência financeira, para suportar as custas da demanda judicial, sem prejuízo do sustento próprio e de sua família. 2.A ausência de contrato de locação escrito limita o julgamento do feito às alegações apresentadas pelas partes e às regras gerais constantes na Lei das Locações (Lei 8.245/91). 3. A simples alegação de que as cópias apresentadas pela parte contrária não são autenticadas não é suficiente para afastar a veracidade do seu conteúdo, já que, nos termos do art. 367, do Código de Processo Civil, as declarações constantes de documento particular escrito presumem-se verdadeiras em relação ao seu signatário. 4. Como regra geral, prevista no art. 23, da Lei 8.245/91, na falta de estipulação em contrário, os aluguéis são pagos pelos meses vencidos. 5. Como o pedido, consistente na condenação do réu pelas despesas necessárias ao reparo do imóvel após a desocupação, não foi enfrentado pela sentença, tampouco foi objeto de oposição de embargos de declaração, resta vedado qualquer pronunciamento por esta Corte, sob pena de supressão de instância (TJDFT, 2010b).

Ou então:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. DISTRATO VERBAL. CONTRATO ESCRITO. 1. Segundo o disposto no art. 472, do Código Civil, o distrato deve ocorrer na mesma forma exigida para o contrato. Assim, não caracteriza cerceamento de defesa, o indeferimento de prova testemunhal com a intenção de comprovar eventual distrato verbal em face de contrato escrito. 2. Recurso conhecido e não provido (TJDFT, 2015).

Ao concordarem com o contrato, as partes envolvidas estão sujeitas a eventuais conflitos envolvendo interesses peculiares. Para estes casos, os princípios do direito contratual surgem como uma importante ferramenta de equilíbrio entre a racionalidade econômica e os valores de justiça.

Trata-se de normas de grande generalidade, expressas em dispositivos de direito positivo ou deles extraídas por via argumentativa, as quais ajudam a nortear os juízes na apreciação de demandas que versam sobre a existência, validade e cumprimento dos contratos (COELHO, 2007, p. 23).

As principais concepções que guiam o direito dos contratos são:

a) Princípio da Dignidade Humana: a estima da dignidade humana é constrangida sobre diversos obstáculos à autonomia particular, traduzindo à essência humana quanto à expectativa e possibilidade, afetivas e patrimoniais, imprescindíveis a sua solidificação de sonhos pessoais e a busca da felicidade. (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2007). De acordo com Cunha (2002), o principio da dignidade da pessoa humana é definida, tanto por seu nascimento quanto pelos seus bens materiais, uma conquista substancial do direito privado. O seu prestígio conduz para a necessidade de indagação sobre muitos dogmas civilísticos, principalmente, aqueles que concebem seu eixo central: autonomia; bens; patrimônio; pessoa; propriedade.

b) Princípio da Força Obrigatória do contrato: está relacionado ao princípio da autonomia, afinal, ninguém é obrigado a contratar e, caso assim o faça, é válido o contrato, onde as partes envolvidas no contrato devem cumprir suas regras pré-estabelecidas. O princípio do contrato, exposto pela imutabilidade ou intangibilidade de seus termos, possui aspectos discutíveis por causa das mudanças relacionadas às questões sociais, permitindo com maior facilidade uma eventual opressão do fraco pelo forte (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2007). O contrato é intangível, exceto nos casos em que ambas as partes o rescindam de maneira voluntária, ou nas situações em que há escusa devido a caso fortuito e força maior. Assim, o princípio da força obrigatória funda-se na regra de que o contrato é lei envolvendo as partes do mesmo, considerando com respeito todos os requisitos de validação. Há casos em que ocorre necessidade de revisão judicial sobre os atos negociais em virtude do desequilíbrio sofrido por consequência de fatos imprevisíveis nas relações contratuais. Nestes casos, podem até acarretar a exploração de um sobre o outro, sob a proteção do contrato (ELESBÃO, 2000).

c) Princípio da Relatividade Subjetiva dos Efeitos do Contrato: a regra universal é que as consequências dos contratos só atingem ambas as partes contratantes, não afetando a terceiros, somente entre as partes e seus sucessores. Os contratos, como fonte causadora de obrigações, e regulada pelo Direito Obrigacional. Em outras palavras, se, para adquirir, modificar ou extinguir direitos, se faz imprescindível a declaração de vontade, não podem terceiros que não a manifestam, contrair obrigações nem se sujeitar àquelas contraídas por outros (SAMPAIO, 2002).

d) Princípio da Função Social do Contrato: determina que os interesses entre os particularidades sejam exercidos com os interesses sociais, uma vez que o contrato pactuado afeta a sociedade de um modo em geral. No novo Código Civil a função social surge relacionada à liberdade de contratar, ou autonomia privada, consistiu na expressão mais aguda do individualismo jurídico, entendida por muitos como o toque de especificidade do Direito Privado. São dois princípios antagônicos que exigem aplicação harmônica. No Código a função social não é simples limite externo ou negativo, mas limite positivo, além de determinação do conteúdo da liberdade de contratar. Esse é o sentido que decorre dos termos exercidos em razão, e nos limites da função social do contrato (LÔBO, 2002).

e) Princípio da Equivalência Material: busca realizar e preservar o equilíbrio de direitos e obrigações do contrato pactuado, mantendo a proporcionalidade e eventuais desequilíbrios supervenientes. O princípio da equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato, antes, durante e após sua execução, para harmonização dos interesses. Esse princípio preserva a equação e o justo equilíbrio contratual, seja para manter a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, seja para corrigir os desequilíbrios supervenientes, poucoimportando que as mudanças de circunstâncias pudessem ser previsíveis (GANGLIANO, PAMPLONA FILHO, 2007).

f) Princípio da Autonomia de Vontade: é a liberdade de contratar, limitada pela norma jurídica, pelos bons costumes e pela licitude do objeto. Sendo justo o contrato é natural que os contratantes gozem de ampla liberdade de contratar, com limite na ordem pública, no dirigismo contratual e nos bons costumes. Elesbão (2000) conceitua, o principio consiste na vantagem atribuída aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às regras impostas pela lei, e seus fins concordem com o interesse geral, ou não o contrariem. Desse modo, qualquer pessoa capaz pode, por meio da livre manifestação de vontade, tendo objeto lícito, criar relações a que a lei empresta validade.

g) Princípio do Consensualismo: entende que o simples acordo tem força suficiente para fazer surgir o contrato, não se exigindo forma especial para a sua constituição. Nossa legislação observa ressalvas apenas a alguns tipos específicos de contrato onde algumas formalidades devem ser atendidas, por motivos de interesse social propiciando maior proteção legal (MENEZES, 2004).

h) Princípio da boa-fé: é intenção pura, isenta de dolo ou engano. É a justa opinião, leal, sincera. É o ato sem malicia e sem fraude (SILVIA, 2007). Doni Junior (2005) diz que a boa-fé sempre se baseia numa crença ou numa ignorância. O agente acredita porque confia ou porque ignora as consequências jurídicas do ato. É um estado subjetivo do agente, o autor complementa mencionando a boa fé objetiva “[...] que não se contenta com a ignorância, não podendo alegar boa-fé o agente que age mal ou com falta de cuidado grave.” (DONI JUNIOR, 2005, p. 27).

O conceito de contrato estabelece uma natureza de negócio jurídico, de caráter bilateral ou plurilateral, dependendo, para sua formação, do encontro da vontade das partes, por ser ato regulamentador de interesses privados, sem deixar, contudo, de observar os deveres jurídicos anexos, provenientes da boa-fé objetiva e do superior princípio da função social do contrato. A essência do negócio jurídico é a autorregulamentação dos interesses particulares, reconhecida pela ordem jurídica, que lhe dá força criativa. De acordo com Diniz (2006), contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinando a estabelecer uma regularização de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.

Gomes (1999) descreve o contrato comoum tipo de negócio jurídico que se caracteriza, na formação, por exigir a presença de pelo menos duas partes. Contrato é, portanto, negócio jurídico bilateral, ou plutilateral. Para Monteiro (1995), o contrato significa o acordo de pretensões que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito. Beviláqua (2000, p. 211), com enfoque na parte histórica, ressalva o aspecto de socialização, no trecho a seguir:

Pode-se, portanto, considerar o contrato como um conciliador dos interesses colidentes, como um pacificador dos egoísmos em luta. É certamente esta a primeira e mais elevada função social do contrato. E para avaliar-se de sua importância, basta dizer que, debaixo deste ponto de vista, o contrato corresponde ao direito, substitui a lei no campo restrito do negócio por ele regulado. Ninguém dirá que seja o contrato o único fator de pacificação de interesses, sendo o direito mesmo o principal deles, o mais geral e o mais forte, mas impossível será desconhecer que também lhe cabe essa nobre função socializadora. Vede uma criança em tenra idade. Apetece um objeto, com que outra se diverte; seu primeiro impulso é arrebatá-lo, num ímpeto de insofrido egoísmo, das mãos frágeis, que, o detém. A experiência, porém, pouco e pouco, lhe ensina que encontrará resistência, sempre que assim proceder. Seu proceder vae amoldando-se às circunstâncias e, em vez de apoderar-se à força, pede, solicita, propõe trocas, seduz com promessas capitosas e, esgotados os meios brandos, passará, então, à violência, ou aos gritos, último recurso dos fracos. Assim foi o homem primitivo, assim seria o homem civilizado, se não o contivessem os freios do direito, da religião, da opinião pública, de todas as disciplinas sociais empenhadas na tarefa de trazer bem enjaulada a fera, que cada homem traz dentro de si.

O contrato é um acordo formado por duas ou mais pessoas, com base na ordem jurídica, no qual as partes estabelecem obrigações de acordo com seus interesses.

Modernamente, entende-se por contrato o negócio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes. Sob esse aspecto, portanto, o acordo de vontades a que chegam as partes tem objetivo certo, efeito este antevisto pelas partes que se consubstancia na criação, modificação ou extinção de direitos (SAMPAIO, 2002, p. 17).

De acordo com Rizzardo (2009), os contratos classificam-se em diversas modalidades, dividindo-se quanto à natureza da obrigação; quanto aos benefícios ou vantagens que podem decorrer do contrato; quanto ao equilíbrio das obrigações; quanto as suas espécies e por fim, quanto a sua formação.

Quanto às obrigações: Bilaterais ou Unilaterais. Esse tipo de contrato não tem haver com a quantidade de critérios de distinção, mas sim quanto às obrigações. O contrato bilateral para sua formação depende para sua formação de pelos menos duas vontades, surgindo obrigações para ambas as partes (SAMPAIO, 2002). O contrato unilateral é descrito como doação pura, o comodato, a fiança, a vend

Nestor da Silva Lara Junior
  • Nestor da Silva Lara Junior Advogado
  • Inscrito na OAB/MT sob o número 23137/O na subseção de Cáceres.  Pós graduando em Novo Direito e Processo do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul PUC-RS em 2018. Pós...

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